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FINANCIACIÓN ALTERNATIVA AL PROMOTOR PARA LA COMPRA DE SUELO

  06/07/2018 - Ante la escasez o no existencia de deuda bancaria para comprar suelo, algunos fondos están ofreciendo financiación a los promotores bajo dos formatos. Por un lado, préstamo subordinado por parte de algún fondo de deuda y, por otro, mediante la emisión de pagarés

En ambos casos, el coste es más elevado respecto a la financiación bancaria, pero existen diferencias entre ambas fórmulas alternativas. En el préstamo subordinado los costes de la deuda son más altos que en el caso que la financiación se realice por medio de pagarés.

Las entidades bancarias que se quemaron los dedos en la crisis pasada y están muy concienciadas, tanto en sus departamentos de negocio como de riesgos. Es por ello que no hay en el mercado deuda de suelo proveniente de entidad bancaria. La excepción se puede producir cuando el vendedor de un suelo es una entidad bancaria y que, para que se produzca la compraventa, conceda alguna facilidad a través de su financiación. Pero, aun así, los bancos están siendo muy prudentes, al menos por ahora.

Parece que quien opte por financiación alternativa vincule el vencimiento y repago a la entrega de las viviendas, a pesar de que implique mayor coste y por tanto pérdida de rentabilidad. El tener un repago de deuda sin vinculación a ninguna entrada de caja aporta un riesgo significativo a una promotora, pues la generación de liquidez de una promotora se produce exclusivamente con entrega de viviendas, y los plazos de las mismas son largos e incluso pueden depender de terceras partes que no son del todo controlables.

Las grandes promotoras no se han visto obligadas a recurrir a este tipo de financiación, que está orientada a compañías endeudadas o sin recursos propios. Entre las cotizadas, tanto Aedas Homes como Neinor Homes disponen de liquidez para afrontar la compra de suelo procedente de sus respectivas salidas a bolsa. En ambos casos, en torno a 100 millones de euros. Así como tampoco han tenido necesidad de acudir a la financiación alternativa promotoras no cotizadas entre las que se encuentran Vía Célere, Amenabar o Pryconsa y otras, que han venido realizando sus operaciones de compra de suelo con fondos propios, incluso en los años de la crisis.

Entre las entidades que ofrecen esta financiación alternativa destacan el fondo Oak Hill Advisors que lo hace a través de Ibero Capital Management, dirigida por Walter de Luna y Luis Moreno, que dispone de 400 millones para este fin, y acaba de conceder financiación por un importe de 35 millones a un promotor de Mijas. Por otra parte, Colliers Internacional tiene el mandato de MCAP Global Finance para financiar suelo finalista en España, para lo que disponen de 200 millones de euros.

La estructura de este tipo de financiación suele ser muy flexible pudiendo dividirse en varios tramos, llegar hasta el final de la promoción o jugar el papel de crédito puente hasta el momento de obtener la licencia y dar comienzo a las preventas, asi como tener una participación en los beneficios resultantes.

realestatepress

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